Seastop-hamnen "Långvik Yttre" ska drivas till självkostnadspris,  föreningens medlemmar tvingas stå för all ekonomisk risk

Marken som delägarna äger är mycket värdefull. Det är en av Stockholm skärgårds mest eftertraktade områden och är sjönära. I den tvist på s:2 som föranledde att föreningen skapades 2013 så erbjöds markägarna en summa för den mark som avsågs klyvas loss. Vilket var moroten för att skapa föreningen för delägarna, att få betalt för mark som ändå var svår att nyttja då det redan låg ett hus på ofri grund där. Det erbjudande som då låg på bordet var 1 892 708 SEK som skulle tillfalla de övriga delägarna, för den del av s:2 som skulle klyvas via lantmäteriförrättningen. Detta var för ett decennium sen nästan, hus och markpriser är en av de tillgångar som har haft stor värdeökning sedan dess, det är därför idag inte orimligt att säga att markern s:3 bör värderas i mångmiljonklassen.

Gästhamnsavtalet förbinder delägarnas marktillgång till att enbart nyttjas i det syftet för den kommande 10 årsperioden, samt att föreningen skall ha en plan även för den perioden att bidra till lokal ökad turism. Med andra ord finns det inget tal om att nyttja tillgången till något annat.

På hemsidan https://mlsf.se/ekonomi/, kan delägarna för första gången få lite insyn i hur dessa personer driver detta gästhamsprojekt avser kostnader och ansvar ska fördelas enligt deras tycke. Därifrån går det enkelt att härleda sig fram till att delägarna kommer bli nettoförlorare, både tillgångarna och intäkterna överförs till andra, medan kostnader och risker blir kvar.

På ekonomisidan har de lagt upp deras förslag på inkomst - utgiftsstat för 2021. I detta dokument kan det utläsas att det arrende (ett avtal som de ej är behöriga att underteckna) avser att arrendera ut gästhamnsanläggningen för är satt till 30 000 SEK per år. Det finns ingen vidare förklaring till vart denna summa baserar sig på, men det går enkelt att inse att det är mindre än de löpande fasta utgifterna som finns förknippade med anläggningen.

Det har kommit fram att föreningen bekostar avtal om leverans av t ex el, VA, slamtömning osv. Samt att anläggningen underhålls och ersätts vid den tekniska livslängdens slut. Det framkommer även att förening har tvingats att redan bidra med medel för att få hela anläggningen klar och redo för att tas i bruk, samt att vi förväntas fortsätta investera de kommande 10 åren i turism.

Så hur mycket back kommer då delägarna gå, följande antaganden bör anses vara rimliga:

De olika kostnaderna kan delas in i 5 kategorier redogjorda för nedan. Det hade funnits en 6e kategori, utgifter relaterat till löner, städning av toaletterna osv, relaterat med den dagliga driften, men av korrespondensen verkar det som att det är det arrendatorn skall göra. Avtalet mellan Föreningen och Arrendatorn har ej gått att få ut, kommunen har heller inte inhämtat detta dokument.

1. Kända utgifter
   I den Inkomst - Utgiftsstat som finns på hemsidan, samma som innehåller arrendeavgiften, går det att utläsa följande två kostnadsposter nu finns mot föreningen, som en konsekvens av gästhamnsanläggningen, 11 500 SEK Vattenfall (endast fast kostnad), 6 000 SEK LVA- avgifter VA (endast fast kostnad), vilket tillsammans blir 17 500 SEK totalt.
2. Kända men ej ännu redovisade
   Utöver dessa två, så kommer det tillkomma följande kostnader, de rörliga förbrukningsdelarna, en stor post för försäkringar, slamtömning av den latrin som trafikverket ställer som krav på för att få hålla gästhamn (ej LVA). Det är svårt att uppskatta dessa kostnader, men de bör vara i åtminstone samma storleksordning som den existerande två upptagna kostnadsposterna, det vill säga runt 20 000 SEK lågt räknat.
3. Renoveringsfond
   Föreningen behöver även avsätta medel (utgift) till en reperationsfond som skall göra det möjligt att ersätta delar av anläggningen vart efter den tekniska livslängden går ut, genomföra underhåll eller om något går sönder i förtid. Anläggningen har kostat runt 1,5 miljoner kr att etablera, fördelat över flytpontonen, sandstranden, träddecket och service huset. Dessa har olika teknisk livslängd, där den längsta är 50 år för flytpontonen. De andra har avsevärt kortare teknisk livslängd, men för enkelhetens skull kan vi kalkylera på 50 år för samtliga. Om vi även bortser från inflation och kalkylräntor, så kan man med enklaste kalkyl möjligt säga att om 50 år ska vi kunna ta en ny investering på 1,5 miljoner kr. Det betyder att årligen så skulle föreningen behöva avsätta åtminstone 30 000 SEK per år. Utöver detta behöver föreningen också budgetera för underhåll. En underhållsaktivitet som är kopplat till säkerheten av anläggningen är tillexempel att flytpontonleverantören förordar att en dykare skall inspektera kättingarna vart 5 år när byggnationen ligger i sådan utsatt läge som denna gör. Andra underhållsaktiviteter är byta plankor, täcka för skadegörelse, rörmokare vid stopp i avloppet eller byta glödlampor osv. Dessa underhållskostnader gör vi ingen gissning på vilken storleksordning de hamnar på.
4. Utgifter relaterade till tvister
   Gästhamnsavtalet är förknippat med flertalet risker rörande anmälningar och tvister. Det behöver även finnas medel för att kunna hantera dess. Någon form av buffert behöver vara redo för detta. Redan förra året fanns det en tvist, då en båtägare ansåg att föreningen skulle ersätta hen för något som hade tagits skada av deras vistelse vid anläggningen. Ett annat exempel på angelägenhet i denna kategori är utredningar och anmälningar kring miljötillstånd som kan orsaka viten. Även denna gör vi ingen gissning på vilken storleksordning de hamnar i.
5. Krav på fortsatta investeringar
   För att få ta gästhamnen i bruk, så är det ett lagkrav på att en avfallshanteringsplan och att latrintömning finns (se vidare information hos transportstyrelsen https://www.transportstyrelsen.se/sv/sjofart/Fritidsbatar/Batlivets-miljofragor/Toalettavfall-fran-fritidsbat/Mottagning-av-avfall/). Denna investering finns det ej budget för och är något som föreningens medlemmar troligtvis kommer belastas med. Utöver detta så ställer gästhamnsavtalet också krav på att föreningen skall uppvisa och efterleva en 10 års plan på fortsatta investeringar för att öka lokal turism. För att hantera dessa två investeringskrav så behöver en investeringsfond etableras, som i sin tur även kommer generera ökningar på avsättningarna i renoveringsfonden. Latrinanläggningen är en investering i flera hundra tusen kronors klassen, 10 årsplanen är inget vi gör en gissning på vilken storleksordning det hamnar på

Upplåtelse av delägarnas tillgångar
Varken föreningen eller arrendatorn kommer göra en lönsam affär på detta. Kommunen har återgett att deras tolkning av avtalet innebär att Seastop-investeringarna inte får inbringa några nettointäkter för hamnoperatören eller den som sköter anläggningen på uppdrag av hamnoperatören. Detta innebär att Värmdö kommun ger uttryck för är att varken en "arrendator" eller föreningen får tjäna några pengar på gästhamnsverksamheten. Återigen, föreningens medlemmar står för all ekonomisk risk för projektet och i normala affärssammanhang ska risktagande givetvis kompenseras ekonomiskt. Så inte i detta fall. Medlemmarna står alltså för all ekonomisk risk, men får ingen kompensation för det. Istället subventionerar medlemmarna kommunens gästhamn åt allmänheten och som kronan på verket har kommunen tillskansat sig marken utan ens bygglov.